Acheter un appartement au Maroc : le choix du neuf ou l’ancien ?

Acheter un appartement au Maroc : le neuf ou l'ancien ?

De nombreux expatriés européens francophones envisagent d’investir dans l’immobilier au Maroc pour pouvoir vivre paisiblement au soleil. Que cela soit dans le Nord ou dans le Sud du Maroc, avant de réaliser votre rêve il est conseillé aux expatriés de se poser différentes questions afin d’éviter les mauvaises surprises et être sur d’investir correctement son argent selon votre situation et vos motivations.

Achetez-vous pour préparer votre retraite ? Pour réaliser un investissement locatif ? Comment se passe le crédit pour un expatrié  sur un compte en dirhams ? Quels sont les droits et les avantages fiscaux des expatriés ? Comment est imposée la plus-value lors de la revente ? Comment sont fiscalisés les revenus fonciers ? etc… Pour répondre à toutes les questions possibles liées à l’investissement immobilier au Maroc pour un expatrié européen francophone, je vais entreprendre une série d’articles afin d’apporter toutes les réponses possibles aux questions que vous vous posez. D’ailleurs, n’hésitez pas à me poser vos questions ci-dessous en commentaire de cet article, j’y répondrai personnellement et les lecteurs pourront également vous faire profiter de leurs propres expériences d’expatriés au Maroc.

Acheter un bien immobilier au Maroc, c’est avant tout faire le choix entre un bien neuf ou ancien. Chacun a ses avantages et ses inconvénients et si j’ai personnellement choisi d’investir dans un appartement neuf à Casablanca (que je détaillerais dans un article dédié uniquement à cela 😉 ) il me fallait commencer par vous présenter les différents avantages et inconvénients de l’achat d’appartement neuf ou ancien au Maroc.

Acheter un appartement neuf au Maroc

acheter un appartemment à casablanca sur plan appartement au Maroc : le neuf ou l'ancien ?L’investissement dans un bien neuf va tout d’abord vous permettre de vous retrouver avec des équipements individuels et collectifs neufs comme les escaliers, l’ascenseur ou les différentes installations communes… Vous aurez aussi l’assurance que votre logement respectera les dernières normes techniques de sécurités avec des finitions beaucoup plus soignées que dans les anciens bâtiments. Les logements neufs coutent en général 10 à 20 % plus cher selon les projets immobiliers et la localisation géographique du bien.

Vous aurez également beaucoup plus de choix, car au Maroc les biens neufs sont souvent vendus en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achevement) donc sur plan. Hormis les fondations du rez-de-chaussée, le bien n’est pas encore construit, mais cette pratique permet donc au promoteur de débuter les travaux en ayant la garantie de vendre une partie des biens. Vous n’avez cependant pas toujours de certitudes sur la fiabilité des entrepreneurs, surtout lorsque vous êtes en contact uniquement avec leurs bureaux de vente, essayez donc de vous renseigner au maximum en particulier sur leurs précédents ouvrages, en vous rendant sur place, questionner le voisinage et si possible échanger avec quelques locataires.

Soyez cependant rassurer puisque la loi 44-00 du 7 novembre 2002 permet d’avoir de nombreuses garantis vis-à-vis du VEFA, ainsi un contrat préliminaire est signé devant un notaire avec toutes les informations nécessaires (autorisations de construire, titre de propriété, descriptif des prestations, prix de vente, indemnités à payer en cas de retard de paiement de l’acquéreur, copies des documents administratifs liés au permis de construire…). D’ailleurs, le VEFA  impose au promoteur de respecter un échéancier de réalisation avec des pénalités en cas de retard d’un 1 % par mois de la somme due en limitant cela à un maximum de 10 % par an. De plus, la loi marocaine, avec l’article 618-5, apporte des garanties supplémentaires à l’acquéreur puisque le contrat préliminaire ne peut être signé qu’après achèvement des fondations de la construction du rez-de-chaussée.

Mon conseil, attention cependant puisqu’en droit marocain, la signature d’un contrat préliminaire de VEFA ne transfère par la propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction et des versements de l’acheteur comme en France par exemple. La propriété n’est transférée qu’à la signature du contrat définitif et de l’inscription de la vente sur les livres fonciers au nom de l’acquéreur. Contrairement à ce qui se fait en France, la loi marocaine ne fixe pas de plafonds de versements et chaque entrepreneur peut proposer son propre échéancier et modalité de payement à l’exception de l’article 618-8 qui impose qu’aucun paiement ne puisse avoir lieu avant la signature du contrat préliminaire de vente.

Mon conseil, attention aussi: Si le promoteur vous demande alors de réaliser un payement en avance afin de faire une réservation sur un appartement du projet en particulier alors pensez absolument à faire cette réservation devant un notaire, car le contrat de réservation n’est pas soumis aux mêmes lois, soyez donc sur qu’un notaire vérifie la conformité du contrat avant de payer cette somme. Le notaire vous en avisera, mais ce dépôt de garantie restera bloqué chez lui jusqu’à la signature du contrat de vente.

Le VEFA a tendance à se généraliser au Maroc et elle rencontre un très franc succès auprès des Marocains en particulier, car elle leur permet de payer le bien immobilier au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le projet de la marina de casablanca Acheter un appartement au Maroc : le neuf ou l'ancien ?
Le projet de la marina de casablanca sera achevé pour 2016.

Investir dans l’immobilier ancien au Maroc

Les biens anciens ont pour principal avantage d’être disponible immédiatement en quelques mois après la signature du compromis alors que les projets VEFA peuvent vous faire patienter jusqu’à 24 mois (30 mois dans mon cas, mais c’était prévu), si vous êtes donc pressé alors l’ancien est la meilleure solution. Vous trouverez davantage de biens anciens en centre-ville alors que les nouveaux projets immobiliers eux se situeront en périphérie de la ville, ce qui peut être plus contraignant selon vos projets.

Mon conseil, attention, un bien ancien ne coute pas forcément moins cher qu’un bien neuf : si les chiffres du marché indiquent en moyenne un prix 10 à 20 % inférieur, sachez que ce sont des chiffres officiels alors qu’une partie de la transaction est n’est pas déclarée et est payée au noir. Vous aurez donc du mal à trouver des sources fiables sur le prix exact du mètre carré dans l’ancien, le mieux est de se renseigner dans le quartier par le bouche-à-oreille ou en contactant des agences expertes dans le domaine comme LAMUDI. Cette agence a d’ailleurs réalisé une très belle cartographie du prix moyen de vente au m2 des appartements dans les principaux quartiers de Casablanca:

prix du metre carrés pour acheter un appartement à casablanca Le projet de la marina de casablanca Acheter un appartement au Maroc : le neuf ou l'ancien ?

De son coté, le site internet Mubawab a lui calculé en septembre 2014, le prix de vente moyen du mètre carré dans les principales grandes villes sur la base des annonces disponibles sur leurs sites internet

barometre-immobilier-maroc et prix du metre carré agadir casablanca marrakech tanger fes

Mon conseil, attention aussi à essayez d’estimer au mieux les travaux qui vous attendent à l’intérieur de l’appartement de seconde main, si possible en effectuant la visite avec un entrepreneur pour qu’il arrive à estimer le cout total des travaux. En particulier, si vous envisagez de déplacer certaines pièces ou d’en agrandir d’autres. Enfin, pensez bien à vous renseigner avant l’achat auprès du syndicat ou des voisins sur les différents travaux votés par l’assemblée générale de copropriété (rénovation escalier, ascenseur…), car cela peut rapidement faire gonfler votre budget.

Pour toutes ces raisons et d’autres encore, j’ai personnellement choisi d’investir au Maroc en achetant un appartement en VEFA sur Casablanca. En particulier car l’achat d’un appartemment neuf permet de nombreux avantages fiscaux mais je reviendrai plus tard sur cette opération en vous dévoilant en toute transparence tous les détails de l’opération et l’intérêt de ce projet.

Un bonus pour vous qui avez pris le temps de lire cet article:   Si vous avez l’intention d’ouvrir une maison d’hôte au Maroc, sachez que les Consulats Généraux de France au Maroc ont préparé un document tout particulier qui pourra vous aider, vous pouvez le retrouver ici-même: Acquérir un bien immobilier – Ouvrir une maison d’hôtes en Médina de Fès

Et vous que pensez-vous des VEFA ? Donnez-moi votre avis et posez vos questions, j’y répondrais personnellement et d’autres lecteurs pourront également partager avec vous leurs expériences.

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About Gaston Hakim

Passionné par le Maroc, j'ai créé ce blog pour y partager plus de 19 ans d'expériences de vie et voyages au Maroc. Ce blog s'adresse à tous ceux qui souhaitent voyager au Maroc ou qui désirent s’y installer pour vivre paisiblement au soleil.

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5 comments

  1. Salut, en ce moment, je me creuse la tête comme un fou
    pour trouver un investissement afin d’atteindre mon but

  2. Hello, un post plutot juste. Du bon boulot.

  3. Après avoir consulté les forums et devant tous les problèmes concernant l’immobilier au Maroc j’ai décidé d’apporter ma propre expérience en temps que consultant immobilier au Maroc depuis 2004, ceci n’engage que moi et mon expérience sur le terrain.
    Pour les achats de biens immobiliers il est toujours préférable d’acheter ce que vous avez devant les yeux et non pas sur de belles images de rêves ou du virtuel qui vont font toujours miroiter la meilleure résidence avec du haut standing qui ne correspond jamais à sa qualification.
    Je ne veux pas non plus mettre tous les constructeurs à la même enseigne il y a quelques promoteurs sérieux qui respecte les cahiers de charges pour cela vaut mieux consulter un professionnel.
    Pour les locations c’est aussi la même démarche vaut mieux prendre un peu de temps et voir le produit sur place si il correspond bien à votre attente, sa situation géographique, en quartier populaire ou en résidentiel.
    Bien vérifier l’état des sanitaires, de la robinetterie et aussi un examen du réseau électrique.
    Pour les prix bien faire préciser si le montant annoncé et toutes taxes car certain propriétaire vont rajouter les frais de syndics ou les impôts annuels.
    A savoir que dans chaque résidence il y a un prix de marché de référence selon que le produit est meublé ou vide car dans certain cas on trouve des différences allant jusqu’à 50% pour un même produit.
    Au niveau du contrat de bail il y a cette loi qui existe et qui est applicable entre locataire et bailleur (Loi 67-12, adopté le 23 Aout 2013 et régissant les rapports contractuels entre bailleur et locataire)
    Si toutefois vous passez par une agence immobilière vous avez un barème des commissions qui existe à l’Association Marocaines des Agences Immobilières (AMAI).
    Pour l’achat de fond de commerce là aussi il faut toujours prendre des précautions si vous achetez
    un pas de porte (ou une clé).
    A savoir que si vous souhaitez un bilan ou un chiffre d’affaire ce n’est pas la peine de le demander
    car soit il n’existe pas ou il est complètement faux, donc toujours se renseigner auprès d’un professionnel dans le quartier ou alors le voisinage.
    Après cela demander le certificat de propriété et ensuite aller chez un notaire pour consulter
    les hypothèques ou les saisies car il existe des propriétaires qui vendent les fonds de commerces alors que les murs sont en saisies par l’administration fiscales ou autres.
    Voilà dans les grandes lignes mes conseils et je reste à votre écoute pour toutes informations complémentaires.

  4. j’aime bien toutes les informations complète qui m’aideront à choisir et à me décider sur l’endroit ou je vais investir, merci beaucoup pour toutes ces informations.

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