Comment investir dans l’immobilier en France depuis le Maroc ?

Gaston : Comment investir dans l’immobilier en France, tout en habitant au Maroc, c’est le sujet de cette nouvelle vidéo et aujourd’hui je vais être accompagné d’un invité, Mickael Zonta, Mickael, Bonjour,

Mickael : Bonjour, merci pour ton invitation et pour ton interview, je m’appelle Mickael Zonta, je dirige la société « investissement locatif »

Gaston : D’accord

Mickael : Cela fait six ans que je suis sur ce marché immobilier et on accompagne des investisseurs quotidiennement dans leurs opérations immobilières,

Gaston : Okay

Mickael : On a une particularité, c’est qu’au fil du temps, une très grosse partie de notre clientèle est une clientèle d’expatriés ou de non-résidents

Gaston : D’accord

Mickael : Ou étrangère, mais qui en tout cas, ne se situe pas sur le territoire français

Gaston : Okay

Mickael : Et ce sera l’occasion de te parler de ta particularité et de tes clients

Gaston : Super, super, donc tu confirmes une idée, en tout cas, tu vas sûrement ouvrir de nouvelles idées dans la tête de certaines personnes, c’est possible d’investir dans l’immobilier, en immobilier en France, tout en habitant et tout en étant expatrié au Maroc, donc on va aller tout de suite dans le concret, est-ce que tu peux nous expliquer comment cela se passe, ce que tu proposes et comment cela évolue avec les personnes ?

Mickael : Bien sûr, nous de façon simple, on est les yeux, les oreilles, les mains, les pieds de nos clients sur le territoire français

Gaston : D’accord

Mickael : Pour gérer leurs opérations immobilières et leurs investissements

Gaston : Okay

Mickael : Ils nous contactent, ils ont un projet d’investissement, ils fixent le budget tout simplement, ils disent alors j’ai, si je prends l’exemple parisien, puisqu’on est présent à la fois à Paris, en région parisienne et à Lyon depuis un petit peu plus qu’une année,

Gaston : D’accord

Mickael : Donc en fonction de la zone géographique, le budget va varier, on peut prendre un exemple sur un ticket entrant à 150.000 euros

Gaston : D’accord

Mickael : Tout compris, tout compris cela veut dire que cela comprend l’intégralité des postes d’investissement, qui sont nécessaire au marché immobilier, à savoir qu’il y a un bien immobilier, des frais de notaires en France, à financer pour devenir propriétaire

Gaston : D’accord

Mickael : On se positionne sur des opérations qui sont rentables donc qui nécessitent des travaux, c’est le point n°3, puisqu’on achète des biens qui sont décotés et donc vétustes, cela va ensemble,

Gaston : C’est la spécificité ?

Mickael : C’est la spécificité.

Gaston : D’accord

Mickael : Pour faire de la rentabilité et pour faire un rendement qui est plus élevé que le marché moyen et c’est la demande de nos clients expatriés parce que la plupart du temps, ils le font pour développer leurs patrimoines

Gaston : D’accord,

Mickael : Ils le font pour préparer leurs retraites, mais dans un objectif financier puisque de toute manière ne vivent pas

Gaston : D’accord

Mickael : Ici sur le territoire, donc c’est vraiment pour compléter leurs revenus ou vraiment développer leurs patrimoines et on va s’occuper de tout pour eux clé en main

Gaston : Super

Mickael : C’est pour cela qu’on dit qu’on est vraiment leurs yeux et leurs oreilles, puisqu’ils vont trouver en nous un partenaire de confiance, qui va gérer l’intégralité

Gaston : D’accord,

Mickael : On va aller jusqu’à la première mise en location, on les invite à faire de la location meublée, on s’occupe bien évidemment, également de meubler pour eux, pourquoi ? Parce qu’une fois que le bien va être terminé, sur le marché, on aime bien dire cette expression, on va le rendre le plus sexy possible

Gaston : D’accord

Mickael : De manière à ce qu’ils plaisent aux plus grands nombres de locataires.

Gaston : D’accord

Mickael : Et qu’il fasse la différence

Gaston : D’accord

Mickael : Par rapport aux autres biens donc le but c’est d’avoir un positionnement supérieur et en achetant plus bas, un bien qui est vétuste et qui n’est justement pas très sexy au départ et en le rendant sexy, en le reconfigurant complètement à neuf, on arrive à faire une rentabilité qui est plus élevée, qui est intéressante et on s’occupe même pour nos clients ensuite de le louer et de le gérer,

Gaston : D’accord, okay

Mickael : Parce qu’effectivement, on sait qu’ils sont à distance et c’est une réalité, ils nous disent souvent, je suis à distance donc je n’ai pas la compétence, je n’ai pas le temps, comment est-ce que je peux faire confiance, parce qu’il y a pleins d’interlocuteurs dans ce type de projet, si vous voulez le faire tout seul, il y a un agent immobilier, il y a un notaire, il y a un artisan, il y a une architecte, il y a une personne pour louer, il y a une personne pour gérer, donc nous on a fait le principe du « tout sous le même toit »

Gaston : D’accord

Mickael : On a rassemblé l’ensemble de ces compétences en une seule société et cela nous permet d’être vraiment un tiers de confiance pour les accompagner sur ce marché-là

Gaston : Okay, donc aujourd’hui, si j’interview Mickael, ce n’est pas pour rien, on est dans un séminaire, un peu particulier, et on aborde en particulier tout ce qui concerne les investissements immobiliers, donc Mickael, je l’ai vu passé plusieurs fois sur scène, pour partager son expérience, partager également ses meilleurs conseils, ses bons plans, il m’a aussi beaucoup apprit en termes d’investissement immobilier, certain conseil qu’il prodigue sont également valable en termes d’investissement immobilier au Maroc, notamment en partie mindset, sur la partie comment bien prendre en compte les différents éléments. Si je l’interview aussi aujourd’hui, ce n’est pas anodin, c’est aussi parce que j’ai certains amis qui sont passés par tes services, on en parlait tout à l’heure comme Raphaelle, qui est plutôt très contente des investissements qu’elle a faits via ta société et en fait, tu leur confirmes quelque chose, c’est que c’est possible encore une fois d’investir en France, tout en habitant et en étant expatrié au Maroc, tout en ayant la possibilité de tout délégué, de tout confier,

Mickael : Complètement, oui

Gaston : De A à Z

Mickael : Exactement,

Gaston : Est-ce qu’on peut parler un petit peu peut-être de la partie recherche financement, est-ce que vous les accompagnez aussi ? Est-ce que vous avez peut-être des partenaires, vous les aiguillez ?

Mickael : Oui, il y a une spécificité sur les non-résidents ou les clients qui vivent au Maroc, mais de manière générale, parce que c’est ton segment, mais de manière générale sur un expatrié ou un étranger qui veut investir en France, c’est qu’on a des partenaires qui vont les accompagner, la banque va quelquefois demander de mettre un petit peu plus d’apports

Gaston : D’accord

Mickael : Que pour un résident fiscal français,

Gaston : D’accord, okay

Mickael : Pourquoi ? Parce que si le client, l’investisseur n’a pas d’actif en France et qu’à priori le flux financier, ses salaires ou ses revenus mensuels ne sont pas situés en France,

Gaston : D’accord

Mickael : La banque ne voit pas passer grand-chose,

Gaston : Bien sûr

Mickael : Pour ce client-là, donc de manière juste à diminuer le risque de la banque, elle demande à ce que le client mette un petit peu plus d’apports, c’est difficile de dire un chiffre, parce que cela varie aussi beaucoup en fonction du patrimoine de chacun, donc la réponse serait par nature fausse, mais en tout cas, elle va demander de mettre un petit peu d’apports

Gaston : D’accord,

Mickael : Ce n’est pas forcément gênant pour un client expatrié, parce qu’ils ont de la chance, les expatriés la plupart du temps ils gagnent plus que les résidents en France, donc ils sont chanceux et tant mieux et du coup ils ont la plupart du temps cet apport à allouer, ce qui est quelquefois un petit peu plus rarement le cas que pour un client français, ce n’est pas plus difficile, c’est que c’est juste un métier spécialisé, de les financer, donc on travaille depuis longtemps avec des courtiers, qui sont spécialisés sur ce segment de clientèle

Gaston : D’accord

Mickael : Et donc qui finance toute l’année des clients étrangers ou non résidents qui veulent acheter à distance sur le marché français,

Gaston : D’accord

Mickael : Donc c’est complètement possible, on travaille également avec un notaire en partenariat, qui a la possibilité de prendre procuration si le client veut vraiment acheter à distance sans voir le bien avant, à part bien entendu en photo, mais pas réellement ni après travaux,

Gaston : D’accord

Mickael : C’est complètement possible, le notaire va prendre la procuration du client investisseur à distance il va pouvoir signé à la fois les deux actes nécessaires pour devenir propriétaire, compromis et acte authentique, et donc ils ont vraiment la possibilité de faire l’intégralité à distance s’ils le souhaitent, ils s’adaptent, soit ils viennent parce qu’ils souhaitent venir pour voir soit ils peuvent rester confortablement chez eux,

Gaston : D’accord, okay, les portes sont ouvertes, donc tu fais bien de le préciser, parce que j’aurais peut-être dû aussi commencer par cela, c’est que tu t’adresses à tous les non-résidents, là la vidéo sera diffusée sur la chaine « Vivre au Maroc », mais effectivement si jamais vous êtes expatriés au Portugal ou ailleurs, ils peuvent également venir te solliciter s’ils souhaitent investir en investissement en France, c’est bien cela ?

Mickael : Oui, complètement, et j’espère, pour citer une anecdote, je suis passionné de voyage, je voyage beaucoup

Gaston : Oui

Mickael : J’en suis entre trente-cinq et quarante pays

Gaston : Super

Mickael : Et du coup cela me procure des excuses puisque cela m’a permis d’aller en Colombie, voir des clients qui sont devenus des amis, cela m’a permis d’aller au Brésil, voir des clients qui sont des amis

Gaston : Et bientôt au Maroc ?

Mickael : En Australie aussi donc je suis quand même allé loin, bon c’était mon voyage de noces donc j’en ai profité en même temps pour voyager et bien entendu pour voir des clients avec lequel je m’entends très bien maintenant donc on a vraiment l’habitude, on fait un peu le tour du monde avec eux en même temps donc cela nous plait,

Gaston : D’accord, et toujours pour rester sur la partie chiffrée, en termes de rentabilité, qu’est-ce qu’on peut espérer obtenir en passant directement par ton agence,

Mickael : Donc on parle vraiment en tout compris, c’est-à-dire en budget global d’investissement

Gaston : D’accord

Mickael : Qu’ils comprennent ce que j’ai dit tout à l’heure, l’intégralité des postes d’investissements,

Gaston : D’accord

Mickael : On le met bien sûr en cohérence avec le montant du revenu locatif annuel que cela génère, en fonction de la localisation, par exemple pour Paris suivant si on veut le centre de Paris ou les quartiers populaires de Paris, on va faire entre 5 et 7% de rendement en location classique, après on pourra « upgrader » quand le client le souhaite pour faire du saisonnier, mais les chiffres que je donne c’est toujours en location classique parce que c’est une sécurité pour l’investisseur, il sait ce qu’il touche tous les mois, quand on est en région parisienne, on va faire entre 7 et 10%

Gaston : Oui, quand même

Mickael : Plus on monte en pourcentage plus on travaille sur des ensembles importants par exemple sur du 8, 9, 10% on va faire de l’immeuble de rapport, c’est 300, 400, 500 mètres carrés,

Gaston : D’accord

Mickael : Qu’on retraite et qu’on divise en plusieurs appartements et Lyon, bonne nouvelle pour ceux qui avaient acheté, il y a plusieurs mois et plusieurs années puisque le marché a très très bien poussé

Gaston : Oui

Mickael : Puisqu’il a connu concrètement entre 5 et 10% de croissance dans ces derniers mois et ces dernières années, mais à très court terme,

Gaston : D’accord

Mickael : Donc l’effet inverse, c’est que cela a légèrement dans ces derniers mois diminué la rentabilité pour quelqu’un qui serait acheteur sur le marché Lyonnais, puisque c’est sensiblement comparable au marché parisien, où on va faire entre 5 et 7%.

Gaston : D’accord, okay, bon super et est- ce qu’il y a des pièges, en tout cas, est-ce qu’avec toute l’expérience que tu as de ton vécu, parce tu es toi-même aussi investisseur immobilier,

Mickael : Oui, tout à fait

Gaston : Donc voilà, il parle en connaissance de cause, il est lui-même investisseur immobilier, il a accompagné plusieurs personnes, je ne sais pas si tu as un montant, enfin un nombre à donner, mais il y en a beaucoup ?

Mickael : Oui, on fait cent cinquante opérations par an,

Gaston : D’accord

Mickael : Et on a fait investir depuis le début un petit peu plus de cinquante millions d’euros d’immobilier

Gaston : D’accord, bon, tu maitrises bien le sujet, est-ce qu’il y a des erreurs communes, courantes qui reviennent et que peut-être tu peux partager, est-ce que tu as un top 3 de pièges, d’erreurs, que tu peux leur partager, à éviter en tout cas ?

Mickael : Oui, bien sûr, sur le métier en tant que tel et là je pense que l’erreur est tant si on est expatrié, mais même si on est présent ici, la première c’est de surestimer les loyers, qu’on va avoir demain, on a souvent en face, quand on visite un bien et qu’il y a un agent immobilier classique qui vous fait la visite, il ne sera plus là, lors de la location et quand vous lui demandez combien cela va se loué, mais pas forcément pour vous induire en erreur, je pense qu’au départ il n’y a pas forcément cette volonté-là il y a aussi des gens qui sont spécialisés sur la vente et pas sur la location et du coup qui vont vous donner un chiffre et si jamais ce chiffre malheureusement est surestimé, le problème est que vous allez peut-être monter votre montage financier en fonction de cela et vous allez vous retrouver à devoir compléter, tous les mois si cela avait été surévalué, donc cela vraiment qu’on soit à distance, en France, je pense qu’une des premières erreurs est de bien essayer de mesurer quel est le loyer qu’on va rentrer ensuite mensuellement,

Gaston : D’accord

Mickael : Sinon cela peut être rapidement pénalisant,

Gaston : D’accord

Mickael : La deuxième chose sur lequel nous on est attentif et on invite les clients aussi de manière générale expatriés ou non à faire attention, c’est le montant des charges de copropriété, l’immobilier c’est du long terme, qu’on fasse un cash-flow, pas de cash-flow, à priori, on ne l’achète pas pour deux jours,

Gaston : Oui

Mickael : On l’achète quand même pour plusieurs années,

Gaston : Cash-flow tu peux juste resituer ?

Mickael : Oui bien sûr, je peux resituer, la notion de cash-flow, c’est la notion de différentiel entre le montant que j’encaisse de mon locataire et ensuite ce que je donne à ma banque donc on parle de cash-flow positif si le locataire me donne plus et je rembourse moins à la banque et j’ai un différentiel positif dans ma poche ou négatif si j’encaisse moins et que je rembourse plus à la banque

Gaston : D’accord

Mickael : Ensuite donc le deuxième facteur, c’est vraiment dans la durée, il faut faire attention à la copropriété,

Gaston : D’accord

Mickael : Dans laquelle vous achetez, parce qu’on fait attention d’aller dans des copropriétés où les charges trimestrielles c’est à dire frais de fonctionnement, l’électricité de la copropriété, l’entretien et autres sont volontairement faibles parce que ce n’est pas un appartement dans lequel vous allez vivre quand je dis cela, j’enfonce un peu une porte ouverte, la conséquence, cela veut dire qu’on vous invite à acheter dans des immeubles dans lequel il y a volontairement pas de prestations

Gaston : D’accord, okay

Mickael : C’est-à-dire pas d’ascenseur, pas de chauffage collectif et pas de gardienne, pourquoi ? Parce que quand on vit en résidence principale, oui c’est plaisant d’avoir une gardienne, c’est plaisant d’avoir un chauffage collectif et un ascenseur, ici, ce qu’il faut comprendre, c’est que si c’est du locatif et si on veut que ce soit rentable on n’a pas intérêt à mettre ses prestations, parce que c’est le propriétaire qui va les payer et c’est le locataire qui va en bénéficier et du coup il faut les payer quand même, donc cela va vous diminuer fortement votre rentabilité et chaque service en plus va rajouter des coûts, l’ascenseur, il faut un contrat d’entretien d’ascenseur si cela tombe en panne

Gaston : Oui

Mickael : Un chauffage collectif, il y a une chaudière collective à l’immeuble, si cela tombe en panne et un gardien, vous pouvez décider de le licencier, il y aura un prud’homme, c’est des coûts aussi ou son salaire va augmenter donc c’est des coûts qui vont augmenter donc tous ces frais-là, je dirais que c’est vraiment la deuxième erreur à faire très attention et la dernière c’est pour tout, c’est un peu spécifique aux expatriés, c’est de ne pas prendre un crédit trop court,

Gaston : D’accord,

Mickael : Souvent, ils veulent préparer leur retraite et ils se disent du coup, je prends un crédit court comme cela, je l’ai vite remboursé, nous ce n’est pas spécifiquement notre conseil, tout simplement, parce que sinon, vous allez faire cette notion de cash-flow dont on parlait et du coup, plus vous réduisez le crédit, plus la mensualité à rembourser est élevée et plus vous allez faire un cash-flow négatif et compléter tous les mois et même si vous avez la possibilité parce que vous gagnez bien votre vie de compléter tous les mois, le but c’est que l’immobilier se rembourse de façon passive, complètement autonome et que vous n’ayez pas à subir un coût mensuel à cela,

Gaston : D’accord

Mickael : Parce que sinon c’est un petit peu pénible à la longue donc c’est principalement effectivement des points financiers que j’ai abordés parce qu’une bonne opération immobilière c’est déjà en premier lieu une opération financière qui est bien maitrisée et c’est là-dessus effectivement qu’on insiste.

Gaston : D’accord, okay, là il y a eu trois grosses et belles pépites, merci beaucoup, Mickael

Mickael : Merci à toi

Gaston : La troisième pour moi, elle est extrêmement importante parce qu’en fait c’est là où tout va se jouer c’est qu’il faut vraiment comprendre que vous faites un investissement locatif, vous n’êtes pas en train d’acheter votre résidence principale, donc c’est là en fait où il faut vraiment bien faire la distinction des choses, vous me le direz dans les commentaires si jamais vous voulez qu’un jour j’organise pourquoi pas l’année prochaine un séminaire immobilier au Maroc et que je fasse venir Mickael,

Mickael : Ce serait une magnifique excuse pour que je voyage,

Gaston : Tu es déjà venu au Maroc ?

Mickael : Je suis déjà venu à Marrakech

Gaston : D’accord

Mickael : Et à Essaouira pour le surf,

Gaston : Okay, super, du kite surf ou surf surf ?

Mickael : Surf, surf

Gaston : Okay, super, bon si jamais vous voulez que Mickael et son équipe viennent

Mickael : Surfer

Gaston : Vous partager, si vous voulez que son équipe viennent surfer et vous donner des conseils, après on peut faire le séminaire, on peut le faire à Marrakech, Essaouira, même à Agadir, on verra, mais vous me le direz dans les commentaires, Mickael est-ce qu’il y a une dernière chose que tu aimerais partager avec les personnes ?

Mickael : Oui, c’est le conseil que je donne et que je donne aussi effectivement tout le temps aux expatriés, c’est n’attendez pas toujours l’alignement meilleur des planètes pour investir, sinon il n’arrivera pas, vous n’investirez de manière générale jamais, on est dans une conjoncture où le marché n’a jamais été aussi porteur, on a des taux bas, même pour le client expatrié, souvent ils me disent, mais moi je vais emprunter beaucoup plus cher, c’est faux, vous allez emprunter au même taux qu’un client français, on vous prête de l’argent quasiment gratuitement, c’est le locataire qui permet de rembourser votre crédit et qui vous permet de développer à un coût quasiment proche de zéro votre patrimoine donc c’est déjà un super alignement des planètes,

Gaston : Yes, et là ce que dit Mickael encore une fois, c’est une pépite, c’est exactement comme pour toutes les personnes qui hésitent à venir vivre au Maroc et qui remettent leur projet à plus tard, non, mais les enfants sont trop petits, non, mais on m’a proposé pour dans un an une augmentation, une promotion, non je ne suis pas encore prêt, okay les gars, si vous avez un projet de vie au Maroc, vous avez fait les calculs, vous avez fait les maths, si ce projet vous tient à cœur, s’il est viable sur le long terme, il faut passer à l’action, il faut passer à l’action. Mickael, les personnes qui souhaitent en savoir plus, qui souhaitent éventuellement collaborer avec toi où même avoir encore plus d’infos où est-ce qu’on peut les rediriger ?

Mickael : Ils peuvent me contacter directement et mon équipe puisqu’on est maintenant une trentaine de personnes, depuis le site www.investissement-locatif.com, donc qui rassemble à la fois la méthodologie, les exemples d’opérations qu’on a récemment réalisées, dont la cliente commune, ou ami qu’on a ensemble, bonjour Raphaelle, un grand plaisir d’avoir de vos nouvelles par l’intermédiaire et à très bientôt donc sur notre site »investissement-locatif.com »

Gaston : Super, Mickael, encore une fois, merci beaucoup pour tes conseils, merci beaucoup pour ton partage d’expérience, si tu n’es pas encore abonné à la chaine « Vivre au Maroc », je t’invite à le faire tout de suite, c’est simple, rapide et efficace, je te promets encore plus de conseils sur la vie, les investissements, l’expatriation, tout ce que tu as besoin de savoir sur le Maroc, mais aussi pourquoi pas sur tout ce qui concerne les investissements immobiliers en France, sur le coût de la vie au Maroc, enfin bref, un ensemble d’informations, je vous dis à bientôt pour une prochaine vidéo, Mickael, merci beaucoup,

Mickael : Merci, merci beaucoup

Gaston : Au revoir, à bientôt les amis

Mickael : Au revoir

Gaston : Ciao.