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Investir au – 3 leçons à retenir d’un VEFA Maroc

 

 

Mon premier investissement immobilier au Maroc :

 

Trois leçons que j’ai retenu de mon premier investissement immobilier au Maroc, c’est ce que j’aimerai tout simplement te partager aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo, donc tu verras j’ai fait un premier investissement immobilier au Maroc, je vais te partager tous les chiffres, tous les détails de l’opération de façon totalement transparente, tu pourras me donner ton avis dans les commentaires me dire si tu penses qu’effectivement Gaston ce que tu as fait c’est un bon investissement, Gaston ce que tu as fait c’est pourri, tu aurais dû garder ton argent, cela ne sert à rien ce que tu as fait, cela m’intéresse d’avoir ton opinion là-dessus, tu sais que l’investissement immobilier c’est quelque chose qui me passionne de plus en plus et notamment au Maroc, donc dans cette première vidéo, j’ai déjà fait d’autres vidéos justement dédiées à la thématique de l’investissement immobilier spécifiquement ici au Maroc et les différentes stratégies de rentabilité que tu peux tout simplement utiliser toi aussi ici au Maroc, d’ailleurs tu as du peut-être voir une ds vidéos si jamais tu es abonné à la chaine YouTube « Vivre au Maroc » et si ce n’est pas encore fait, écoute je t’invite tout simplement à le faire.

Pour te donner tout simplement les chiffres de cette première opération j’avais commencé à en parler dans une précédente vidéo, j’ai fait un premier investissement immobilier en périphérie de Casablanca donc à Tamaris où j’ai acheté un appartement en VEFA, alors qu’est -ce que c’est que le VEFA, vente en l’état future d’achèvement, concrètement on achète sur plan, on n’a encore aucune idée, de ce que cela va donner au moment où cela sera finit à part peut-être un appartement témoin que tu peux voir, que tu peux visiter, mais on sait tous très bien que ce que tu finis par trouver ne ressemble jamais exactement à 100% à cet appartement-témoin, donc un appartement que j’ai découvert sur plan, la première fois en 2014 il me semble que c’était en février 2014, d’une superficie de 58,85 m2 en tout cas c’est ce qui était affiché sur le contrat de réservation, on va revenir là-dessus plus tard, et donc du coup, 58,85 m2, premier étage dans un ensemble de résidence, une très très grande résidence, donc de plusieurs immeubles où dedans se cotoient des immeubles top de gamme, milieu de gamme et on va dire je n’aime pas parler d’appartement entrée de gamme mais des modèles économiques d’accord, donc cela est très important parce que c’est un complexe résidentiel de plusieurs immeubles avec plusieurs services qui sont proposés aux résidents donc salle de sport, pharmacie, supérette, tout ce que tu veux, tout le package avec également des piscines par lot de résidence, donc ça c’est important pour que tu puisses un peu situer l’image globale.

Moi j’ai investi dans ce qu’eux appelle le milieu de gamme, d’accord, donc 58,85 m2, premier étage, un petit balcon de je pense 2, 2,5 m2, 3 m2 maximum et donc en VEFA, alors concrètement combien coutait cet appartement quand je l’ai acheté en février 2014 donc je l’ai acheté pour 466.279 dhs hors frais de notaire, ça c’est très important de le préciser et donc comme tout bon VEFA qui se respecte, et bien il y avait un plan de paiement donc il y avait un premier acompte à payer de 120.000 dhs, un deuxième acompte à payer de 65.000 dhs, un troisième de 65.000 dhs et enfin tout simplement payer le reliquat de 216.279 dhs donc ça tout simplement ce sont les chiffres de l’opération et ses différentes mensualités, elles étaient étalées tout simplement depuis février 2014 jusqu’à la dernière qui devait avoir lieu en décembre 2016, donc l’appartement devait être livré en décembre 2016, donc là je t’ai donné vraiment tous les détails de cette opération, mais très clairement maintenant ce que j’aimerai tout simplement c’est partager avec toi les quelques leçons que moi j’ai retenu, les quelques leçons que moi j’ai tirés de cette première expérience avant cela,

il faut quand même savoir une chose, c’est que les VEFA souvent ils ont très mauvaise presse au Maroc, alors je ne vais pas parler des autres pays, je ne sais pas comment cela se passe forcément, mais au Maroc voilà, il y a très souvent des mauvaises histoires qui sont colportées à droite à gauche, on entend beaucoup parler de promoteurs qui démarrent des chantiers qui ne les terminent jamais, qui ne vont pas au bout des choses et c’est vrai que souvent quand on se promène à droite à gauche, on peut voir effectivement qu’il y a pas mal de chantier qui ont l’air plutôt mort, c’est à dire qu’il n’y a pour le moment pas d’ouvriers qui sont actifs ou autres, il faut quand même savoir que le gouvernement a fait voter plusieurs lois pour protéger lehttps://www.youtube.com/watch?v=IYxNIad81L8&t=25ss acquéreurs pour tout simplement booster davantage les promoteurs afin qu’ils puissent respecter leurs engagements, okay je vais être honnête avec toi, avant même de te partager ces 3 leçons que j’ai retenu.

Moi ce que j’ai fait c’est que déjà dans un premier temps, je me suis vachement même beaucoup renseigné sur le promoteur immobilier qui s’était engagé dans ce projet, le promoteur qui s’était engagé dans ce projet, c’est le KLK donc KLK, je suis allé, je me suis renseigné sur eux sur internet, sur des forums, je suis allé voir des personnes qui habitées dans des résidences déjà construites par KLK, j’ai échangé avec eux, je leur ai posé des questions, globalement l’avis qui en ressortait était positif, très positif, il y avait quelques détails, mais globalement, l’opinion était très positive et je pense qu’il y a aussi quelque chose à mettre en évidence c’est que souvent les personnes qui sont déçues, je ne parle pas forcément de KLK, mais on va dire dans la globalité vraiment des VEFA, vont faire beaucoup de bruit, d’accord, c’est normal elles ont étaient déçues, mais il y a aussi beaucoup de personnes qui sont satisfaites et ces personnes-là, elles sont satisfaites, mais elles sont tranquilles dans leur coin et elles n’en parlent pas, elles restent discrètes, donc forcément quand tu fais des recherches sur tout ce qui peut être VEFA, tu vas beaucoup plus facilement trouver des informations négatives, d’accord, des critiques, des personnes déçues, plutôt que des personnes qui sont positives et des personnes qui sont satisfaites, je ne dis pas qu’il faut négliger les premières, je dis juste qu’il faut faire le travail jusqu’au bout et tout simplement essayer de trouver un maximum d’informations, Donc première chose, moi je me suis renseigné sur le promoteur, okay, donc maintenant concrètement c’est quoi les 3 leçons que je retiens ?

La première leçon

La première chose que je retiens, c’est que tu n’es jamais sûr de le recevoir à temps donc moi très clairement voilà on nous avait dit qu’on allait le recevoir en décembre 2016, je me suis vite rendu compte en allant régulièrement sur les chantiers que cela allait prendre du retard, on leur a posé des questions, ils nous ont rassurés au maximum, les commerciaux qui sont là-bas et je trouve qu’ils font du bon travail parce que cela ne doit pas être évident de gérer tous ces personnes qui viennent pour constamment te poser les mêmes questions, pour constamment peut-être se plaindre, mais je trouve qu’ils ont plutôt bien géré la chose et au final on a eu un retard que de 6 mois, d’accord, bon 6 mois, c’est vrai que cela fait quand même beaucoup, d’accord, après voilà forcément cela décale également ton paiement de la dernière échéance, le reliquat qui est aussi la plus importante, la plus grosse, mais dans mon cas, je n’avais pas forcément besoin de cet appartement pour y vivre, d’accord, c’était un projet d’investissement, mais je me mets à la place des personnes qui avaient acheter qui avaient peut-être pris un crédit immobilier en se disant voilà en décembre 2016, j’aurai mon propre appartement je vais pouvoir y vivre, je n’aurai plus besoin de payer de loyer, cela va faciliter les remboursements des mensualités de mon crédit et qui au final se retrouve avec 6 mois de loyer en plus à payer, donc ce n’est pas forcément l’idéal, d’accord, mais voilà, ça, c’est la première leçon que j’en retiens c’est qu’un VEFA, il faut quand même se méfier, il faut quand même avoir tout simplement un petit fond de sécurité parce que c’est plutôt rare de ce que j’ai cru voir, de recevoir le bien final, livré correctement d’accord.

La deuxième leçon

La deuxième chose, c’est que la deuxième leçon que j’en retiens, c’est tout simplement la différence au niveau des finitions, alors ça c’est vraiment quelque chose de très très important, au Maroc, on parle beaucoup du degré, de la qualité des finitions, dans mon cas, je vais être honnête avec toi les finitions elles étaient faites, mais pas totalement, il y avait toujours un petit truc que tu peux bricoler, il y a toujours un petit truc qui ne va pas il y a toujours un petit truc que tu peux améliorer on ne te donne jamais les clés, voilà, voilà, le truc il est finit, tiens tu as juste besoin de venir et de poser tes meubles, ça c’est quelque chose que j’ai aussi fini par comprendre d’accord, de me dire voilà, j’ai peut-être acheté un appartement fini, alors que j’aurai pu prendre un semi-fini donc fini avec des finitions et c’est vrai que bon voilà il était quand même fini, mais il y a toujours des petits détails tu vois, que tu peux améliorer et là je me dis au final, il ne faut peut-être pas faire forcément la fine bouche, d’accord, dans tous les cas, moi j’avais prévu de faire des travaux par la suite, donc cela ne me dérangeait pas parce que j’ai prévu de casser des murs, d’ouvrir la cuisine, de refaire la peinture, de refaire l’installation électrique ça je t’en reparlerai dans une prochaine vidéo, d’ailleurs je referai une prochaine vidéo pour te montrer l’appartement, les travaux, ce que j’ai prévu de faire et comment j’ai prévu de le rentabiliser, on verra cela dans une prochaine vidéo.

Mais du coup, ce que je suis en train de te dire, c’est tout simplement que quand on te parle de finition, elles ne sont jamais parfaites à 100% et maintenant je me pose même la question de plus en plus de me dire est-ce qu’il vaut mieux pas peut-être s’orienter en fonction de ton projet vers un produit immobilier semi-fini sachant que dans tous les cas derrière tu seras peut être amené à faire des travaux, donc ça c’est vraiment la question qui reste encore un petit peu en suspens de se dire voilà c’est peut-être livré, tu l’as eu avec 6 mois de retard, mais voilà toi tu vas encore tout simplement relancer sur des travaux, tu vas peut-être encore faire des modifications, après de façon totalement transparente avec toi, ce qui est plutôt bien je trouve, c’est que les équipes de KLK qui sont sur le terrain, elles sont impliquées et très sincèrement je le dis parce que c’est vrai qu’à chaque fois que j’ai remarqué quoi que ce soit je pouvais appeler la personne, la responsable des équipes qui était encore sur le chantier, qui était encore dans la résidence, on a eu son numéro et à chaque fois qu’on remarquait un petit détail, on l’appelait, il revenait, c’était peut-être la porte du placard qui était mal vissé, c’était peut-être les fenêtres qui fermaient mal, c’était peut-être la hotte qui était installée, c’était peut-être un petit détail dans la cuisine, mais constamment, constamment, à chaque fois qu’on avait besoin de quelque chose on l’appelait, il venait et il faisait la réparation totalement gratuitement, sans donner quoique ce soit, et cela montre aussi le niveau de professionnalisme, c’est que les mecs ils viennent, ils bossent avec toi et ils ne partent pas après que tu as payé le reliquat, ils sont conscients qu’il y a encore des choses à améliorer des choses à modifier et ils sont encore là pour t’aider, pour t’accompagner et ça, c’est quelque chose que j’ai vachement apprécié.

Voilà c’est aussi quelque chose que moi je mets dans la balance, de me dire voilà quand tu investis dans l’immobilier, tu prends également le lot de challenge, je n’aime pas parler de problèmes, j’aime parler de challenge, tu prends également le lot de challenge qui va avec et tu t’en occupes au fur et à mesure parce qu’au Maroc il y a toujours une solution, il ne faut pas paniqué, okay, ça c’était la deuxième leçon,

Troisième leçon

la troisième leçon est pour moi cela a été une grosse grosse grosse leçon c’est tout simplement celle du calcul des frais, tu vois je vais te donner un exemple, les frais de notaires on m’a dit okay, l’appartement fait 466,279 dhs, d’accord, okay, mais lorsque je suis parti chez le notaire, pour compléter les documents, signé l’acte, recevoir les papiers déjà dans un premier temps, je me suis rendu compte que l’appartement ne faisait pas 58,85 m2, mais qu’il faisait 54 m2 donc j’ai quand même perdu un peu moins de 5 m2 donc le notaire m’a expliqué tout simplement que c’est 58,85 m2 c’était la superficie totale du bien, d’accord, mais qui ne comprenait pas tout simplement l’espace qu’occupaient les murs et je ne parle pas des parties communes, mais vraiment l’espace qu’occupaient les murs dans mon propre appartement donc bon tu te dis quand même que tu as perdu 5 m2, ce qui est un petit peu embêtant surtout que ce n’était pas précisé on va dire tout simplement dans l’acte que j’ai signé avec KLK et cela m’a un petit peu énervé tout simplement de le découvrir sur place, j’aurai aimé qu’on me le dise en amont parce que c’est vrai que sur le document c’était indiqué que le métrage pouvait légèrement varié, je crois qu’il parlait de 2,5 % mais en tout cas, on n’était pas tout simplement sur une variation aussi élevée, d’accord.

C’est la première chose qui m’a un peu contrarié de découvrir cela vraiment au moment où j’arrive devant chez le notaire ensuite ce qui s’est passé aussi c’est que les frais de notaires, tu les découvre un petit peu en arrivant sur place et c’est vrai que c’était un petit peu compliqué parce que du coup le notaire on va le voir, je lui dis voilà, à combien s’élève vos frais ? Alors il te donne un montant mais après il ne te dis pas forcément à quoi cela correspond, qu’est-ce qu’il y a dedans, c’est qu’après que moi j’ai compris que frais de notaire ça ne voulait pas dire juste honoraire du notaire, donc concrètement ce que lui prend, mais cela veut aussi dire tout ce qui concerne les frais de documents, les frais dédiés à la conservation foncière, les frais dédiés tout simplement au titre foncier enfin bref, il y avait tout un tas de document qui rentrait dedans, d’accord et donc pour te donner une idée ce que j’ai dû payer c’est 30.997 dhs de frais de notaire, d’accord, donc tu calculeras le pourcentage, je crois que cela doit faire entre 6 et 7 % d’accord, des frais tout simplement du coût du bien dans sa globalité,

donc voilà globalement si tu veux les détails de l’opération, donc je résume pour toi, 58,85 m2 sur le document, en vrai on a du 54 m2, ensuite on est parti sur la base de 466.279 dhs en frais de notaire 30.997 dhs, on va dire 31.000 dhs j’ai également dû payer 5000 dhs pour les deux premières années de syndic donc toutes les personnes qui rentrent dans la résidence payent tout de suite deux années d’avance de frais de syndic okay, donc ça c’était aussi l’avantage c’est que le promoteur s’engageait à gérer tout simplement le syndic pendant les deux premières années et ensuite la question se pose pour les locataires, les propriétaires, plus les propriétaires pardon que les locataires de se dire voilà est-ce que vous souhaitez que le promoteur continue de gérer le syndic ou est-ce que vous souhaitez le prendre en main vous-mêmes, bon ça c’est une autre question qu’on verra plus tard.

Donc 5000 dhs pour 2 ans de frais de syndic et j’ai payé 485 dhs tout simplement pour tout ce qui concerne la mise en route des compteurs d’eaux, électrique sur les parties communes, okay donc voilà ça c’est vraiment le détail de l’opération, je t’avais promis 3 leçons, je vais t’en donner une quatrième, tout simplement avant que toi aussi tu me donnes ton avis dans les commentaires et dis le moi en toute sincérité sincèrement dis-moi cela valait le coup, cela ne valait pas le coup, j’aurai fait comme toi, je n’aurai pas fait comme toi, mais je vais quand même te donner une quatrième leçon que j’ai retenue de ce premier investissement immobilier c’est que pour investir ( attend excuse-moi j’ai des petites mouches-là qui m’embêtent depuis tout à l’heure et c’est assez désagréable), je suis à Marrakech, il fait super chaud, j’espère que tu n’entends pas trop les camions qui passent sur la route à côté, je me suis levé tôt exprès pour tourner cette vidéo avant qu’il commence à faire trop chaud, mais je n’avais pas calculé avec toutes ces mouches qui sont un petit peu agressif, mais bon je vais quand même te donner cette quatrième leçon donc très clairement pour réussir à gagner de l’argent en immobilier, il y a une règle simple c’est qu’il faut profiter de ce qu’on appelle l’effet de levier, alors l’effet de levier concrètement c’est quoi ? C’est que tout simplement l’idéal c’est que cela soit l’argent des autres qui viennent financer ton propre investissement immobilier cela va être le crédit que tu vas prendre à la banque d’accord, cela va être peut-être le loyer que tu vas percevoir de la part de tes locataires qui fait que tu vas pouvoir dégager un cashflow, alors qu’est- ce que c’est que le cashflow ?

Je te donne un exemple tout simple, tu as peut-être des mensualités à 3000 dhs d’accord, tu loues ton bien peut-être à 5000 dhs, on va dire à 6000 dhs donc 3000 dhs de mensualité, de taxe, d’impôt de tout ce que tu veux et derrière de l’autre côté tu fais rentrer 6000 dhs donc tu as un cashflow, tu as un écart de 3000 dhs donc tu gagnes 3000 dhs sur cette opération et ça en fait c’est comme cela qu’en multipliant les opérations immobilières tu peux commencer à te constituer un patrimoine immobilier bien sûr mais surtout des revenus passifs qui continuent à tomber régulièrement, c’est l’objectif en tout cas quand tu souhaites investir dans l’immobilier pas pour t’en faire ta résidence principale mais pour générer des revenus passifs, okay, donc le souci avec les VEFA c’est que tu commences à investir, tu vois dans mon cas, j’ai commencé à investir en 2014, mais j’ai reçu les clés que là, fin juillet 2017 donc cela veut dire que 3 ans oui c’est cela à peu près 3 ans donc 3 ans tout simplement sans avoir de locataire, sans avoir de loyer qui tombent, il faut avoir les reins solides financièrement derrière pour pouvoir assumer les mensualités que tu vas devoir payé tout simplement pour payer ton échéancier de paiement d’accord, donc si c’était à refaire, c’est certain, je ne pense pas réinvestir forcément dans un VEFA, d’accord, mais plutôt dans un bien clé en main, comme cela je peux être certain de pouvoir tout de suite le louer, éventuellement faire quelques travaux en amont, le louer et commencer à encaisser mes premiers loyers.

La quatrième leçon

Voilà ça c’est vraiment la quatrième leçon si jamais tu veux dégager du gros argent comme dirait mon ami Cédric, même au Maroc c’est possible mais il faut le faire intelligemment et profiter de l’effet de levier, donc voilà cette vidéo elle était un petit peu longue, mais je voulais vraiment te partager de façon totalement transparente je sais que cela ne se fait pas beaucoup les gens ils pensent que l’argent est un peu tabou, il ne faut pas forcément en parler, moi je pense qu’il n’y a pas de tabou à avoir par rapport à cela, il faut partager de façon totalement transparente et ensemble on peut avancer, échanger sur nos expériences et c’est un peu le principe de la communauté « Vivre au Maroc » donc pour résumer si jamais toi aussi tu n’es pas abonné, écoute fais-le, c’est simple, c’est rapide, c’est efficace, tu pourras recevoir toutes les prochaines vidéos, je te mettrai un petit bouton par-là, okay et si jamais tu souhaites recevoir une fiche dédiée aux investissements immobiliers tu peux la recevoir également c’est une fiche que j’ai faite où je t’ai mis encore plus d’éléments concernant les investissements immobiliers, si c’est un sujet qui toi aussi t’intéresses et tu pourras cliquer là directement pour la recevoir, je te souhaites une bonne journée, dis-moi dans les commentaires ce que tu as pensé de cet investissement, est-ce que tu ferais le même, si peut-être tu as fait un autre investissement, n’hésite pas à le partager, cela me fera plaisir de pouvoir échanger avec toi et je te dis à bientôt, au revoir !